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投资的原理其实很简单,就像去市场买菜,老太太在菜市场都知道买便宜的东西,我们也就坚持这个原则而已!

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分享集:普通百姓可投资地皮  

2010-03-22 23:03:13|  分类: 冷眼分享集 |  标签: |举报 |字号 订阅

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出自《冷眼分享集》

凡有海水处,就有华人的踪迹。

华人每到了一个地方,有了落地生根的打算,最先考虑的就是买房地产。

华人对土地情有独钟,是有其历史渊源的。

中国数千年来,以农为本,即使到现在,中国80%的人口还是住在农村。务农,是他们谋生的基本方式。

最想落叶归根

务农的首要条件就是要有土地。有了土地,温饱就不成问题。故农民视土地为命根,是可以理解的。

我们的上一代,离乡背井到异域谋生,缩衣节食,储蓄金钱,最大的期望就是落叶归根,回到老家去买田置地。

有了田地,家人的生活就有了保障。现在时移境迁,绝大多数海外华人已成为居留国的公民,但他们的血液里,仍遗留着祖辈对土地的情意结,购买房地产仍被视为人生的主要项目。

拥有自己的屋子,即使只是“蜗居”,仍是许多上班族梦寐以求的目标。

大部分的必需品,在满足了人们的享受欲望之后,价值日益贬损,汽车就是典型的例子。房地产是极少数在满足了人们“住”的需求之后,仍具保值功能的资产之一。

从投资的角度看,买屋子应列在买股票之前。

房地产投资有两条途径。一条是买屋子;另一条是买土地。

土地涨幅更快

根据地产投资者的经验,土地的涨幅比屋子更大,速度也比屋子更快。理由很简单,发展商买进大片土地,化整为零,分割为小段,建屋后把屋子连同土地卖给你,发展商已赚了一笔,进一步增值,速度当然较慢,涨幅自然也较小。

故要应付居住的需求,理应优先买屋,但要投资谋利则应该买地,因为空地增值更快,增幅也更大。

由于银行提供了相等于屋价70到90%的房屋贷款,由买屋者按月摊还,还期长达二、三十年,使更多上班族买得起屋子,真是功德无量。

买土地由于所涉款额更大,非一般工薪阶级所能负担,故对上班族来说,买屋容易买地难。

但这不等于上班族与土地投资绝缘。实际上,通过股票市场,上班族有许多投资房地产的机会,而且可以买到价值被严重低估的房地产。

大部分上班族都有自卑感,认为自己没有能力买地皮。实际上,如果他勤做功课,深入研究产业投资信托股(Reits)和产业股票的话,他不难发现,他可以廉价购买地皮,而且大部分上班族都买得起。

首先,他要对“资产证券化,证券大众化”有明确的认识。

分割成小单位

所谓“资产证券化”,就是以证券(一纸证书)代表资产,就好像以地契代表屋地,以车卡代表汽车一样;“证券大众化”是将那一纸证书,分割为很小的单位,每个单位代表一小部分的资产。这样分割之后,数目变小了,就有更多人买得起,这就是“大众化”了。

“大众化”使更多低收入的市井小民,也有参与投资产业的机会。产业投资信托股就是根据这个概念成立的。产业投资信托股就是单位信托之一,只不过单位信托所买的是股票,而产业投资信托股所买的是房地产而已。

买产托股跟买屋没两样

买产业投资信托股票跟买屋子收租没有两样,却没有了收租的麻烦,而且股息也比屋子租金高。然而产业投资者却宁愿买屋子而不买 产业投资信托股,实在令人费解。

购买产业股其实就是购买土地,在股市低沉时,股价大跌。这时购买产业股就是廉价购买地皮。长期持有,股票的价值会跟着地价的上升而增值。

市价更合算

每一家上市产业公司的年报,都会详细列出所拥有的土地面积和在账目中的价值,你只要以其价值除以土地面积,就可以算出每方尺的成本,然后将这成本与当地的土地市价比较,就可以看出该公司土地的价值是否被低估;你购买价值被低估的产业股,等于廉价购买地皮,实际上,比直接购买地皮更合算。

如果你研究产业股的话,你一定会发现,以市价估值产业公司的地皮,许多产业股的价值被严重低估。以目前的市价买产业股,其实比买地皮更合算,也更方便。

许多公司的地皮是一、二十年前买下的,其实已大幅度增值,目前根本无法以其账面价值买到。例如激成(KSeng,3476,主板工业产品股)在新山附近拥有的9500英亩园丘都是在新山市30公里的范围内,具有发展潜能,在账目中,每亩只值数千令吉,市值已增至数十万令吉。由于没有重新估值,故激成的每股净有形价值仅为4.98令吉,若重新估值,每股净有形资产价值可高达17.10令吉。

买地的态度

有些产业公司,由于历年的业绩表现平平,故不受投资者垂青。股价长期在低水平徘徊。其实有关公司拥有不少不错的地皮,而且是在多年前买下的,目前地价已大为增值,但在账目中仍保持买进时的价值。抱着买地皮的态度购买此类被忽略了的产业股,比抢购热门产业更合算。

例如以吉打为基地的产业股优宾(Eupe,6815,主板产业股)每股净有形资产价值为1令吉81仙,以1亿2800万股,每股1令吉的股票计算,等于拥有 2亿3168万令吉的地产,以目前每股45仙的股价计算,买完全部股票只需5760万令吉,只等于其产业价值的四分之一。

从不发股息

以 45仙购买优宾的股票,等于以四分之一的价格购买该公司所拥有的地皮,更何况这些地皮,有不少是在十年前买进的,现在的价值最少已翻了一番。要在吉打买地皮,倒不如买该公司的股票,以买土地的态度长期持有,这样更加合算。

何以优宾不为投资者垂青?我想该公司自1997年上市以来,虽然年年赚钱,却从来不发股息,投资者长期没入息,感到失望是原因之一。

“有土斯有财”,中国人这句老话自有至理。若抱着买地皮的态度搜购价值被低估的产业股,长期持有,应可获厚利。

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